Bajan los precios de los inmuebles.
En algunos barrios de la Ciudad de Buenos Aires las propiedades disminuyeron hasta 14% en un año.
El sector
inmobiliario cerró en 2019 el año con niveles más
bajos de actividad en las últimas dos décadas. El
congelamiento del crédito hipotecario tras
la devaluación que empezó en abril de 2018 desplomó la cantidad de operaciones de compraventa. Esta
situación cambió las condiciones de negociación entre compradores y
propietarios, que tuvieron que comenzar a aceptar reducciones cada vez más
pronunciados del precio en dólares para poder concretar las ventas.
Según datos de la consultora Reporte Inmobiliario, en la Ciudad de Buenos Aires los
dueños de inmuebles que buscan vender sus propiedades tuvieron que convalidar
precios hasta 14% más bajos en algunos
barrios para que las operaciones no se frenen. En el Gran Buenos Aires la tendencia
es aún mayor: en ciertos municipios la reducción de precio respecto a la
pretensión original llegó hasta el 25%.
Los analistas del sector creen que, por
un lado, la señal de caída de precios general en las propiedades como
consecuencia de la crisis cambiaria "empezó tarde", por lo que
incluso vislumbran que hay margen para que los
valores en dólares sigan cayendo. En especial, en barrios con
precios más estables como Barrio Norte, Caballito, Chacarita, San Telmo o Villa
Devoto.
Por otro lado, ejecutivos inmobiliarios
no ven que exista, en las condiciones actuales, posibilidades concretas para
que la actividad del sector pueda repuntar, hasta tanto no se recupere el crédito hipotecario.
Precios: los barrios que más se abarataron.
De acuerdo al relevamiento de Reporte
Inmobiliario, en la Ciudad de Buenos Aires la caída promedio del precio de los
inmuebles -considerando todos los barrios- fue de 5,5%. Analizando caso por caso, se
ven locaciones que pueden ser hasta 14% más
baratas que hace un año.
Eso sucedió, por ejemplo, en el barrio de Almagro. En segundo lugar se
ubicó Congreso, con una baja de 13%.
Once registró una reducción en las pretensiones de los propietarios de 10,1%, seguido de Belgrano C (-9,4%), Palermo (-8,6%) y Parque Chacabuco (-8,4%).
Un puñado de barrios fue a contramano de la tendencia general y
registró aumentos en sus precios según el sondeo, que abarca el período
noviembre 2018-noviembre 2019. Mataderos, por ejemplo, se encareció 4,6%. Más atrás, La Paternal
lo hizo un 2,5%;San
Telmo, un 2,2%; Parque
Avellaneda, un 1,1% y Agronomía, un 0,9%.
Fuera de la Capital Federal la disminución de precios fue
incluso más marcada. En términos generales, según Reporte Inmobiliario, a
diciembre la caída interanual de los precios en dólares fue de 13%en el Gran Buenos Aires.
En ese sentido, hubo localidades como Quilmes en que la negociación
entre propietarios y potenciales compradores llevó a una baja de 25% del precio pretendido al
precio con el que se concretó la operación.
En segundo lugar, La Plata registró una
caída de 20%. Ramos Mejía, en el partido de
La Matanza, siguió con 19,6% de
retroceso en los valores en dólares. Lomas de Zamora, por su parte, tuvo un
descenso de 17,3%,
Avellaneda de 16,3% y Morón de 16,1%.
Que espera el mercado inmobiliario
Soledad
Balayan, de Maure
Inmobiliaria, aún no ve "cómo pueda reactivarse
el mercado todavía". En diálogo con TN.com.ar, consideró: "Ya
estamos entrando en un tercer año de baja actividad, con un acumulación de
oferta de departamentos en venta persistente, de a poco van a seguir bajando en
dólares a menos que se logre estabilidad real de tipo de cambio, algo muy
difícil de lograr".
Por su parte, Adrián Milberg, ejecutivo de Baigún
Operaciones Inmobiliarias, diferencia aquellos casos en que los propietarios
tienen la necesidad o la urgencia de vender y si la propiedad es nueva o usada.
"Cuando una vivienda está para estrenar, el desarrollista escucha un poco
más. Eso puede derivar en una negociación de entre 5
y 10%del precio del inmueble. Y por otra parte, para una
propiedad que está -por ejemplo- hace dos años en oferta, se puede negociar
hasta un 15% de baja de precio",
explicó.
Según el Colegio de Escribanos de la
Ciudad de Buenos Aires, los últimos datos de noviembre de 2019 marcan que la
cantidad de operaciones de compraventa realizadas cayeron casi 35% de forma interanual.
Las escrituras formalizadas con créditos hipotecarios fueron solo 242, 11,4% menos que las registradas
un año antes.
El director de
Reporte Inmobiliario, Germán Gómez Picasso,
explicó a este medio que según distintas encuestas realizadas por esa
consultora, el primer factor para reactivar la demanda de propiedades es
"la baja de precios", una respuesta que superó incluso a "la
recuperación del crédito hipotecario". "La percepción de la gente es
que los precios todavía están altos",
concluyó Gómez Picasso.
"Antes de las elecciones había mucha
incertidumbre sobre las políticas económicas para intentar frenar la inflación,
pero ahora no se está viendo un rumbo de estabilidad económica aún. Se agrava
la situación con el cepo cambiario y varias distorsiones en el tipo de
cambio", dijo Balayan (Maure). "Si no se sabe muy bien cuál es el
verdadero tipo de cambio es difícil tasar y
establecer el valor de los inmuebles", agregó.
En tanto, Milberg (Baigún) afirmó que
"la falta de crédito hipotecario es un problema que hubo
siempre". "Y la construcción es un sector que aglutina a otros
de los rubros más importantes del país. Creo que es un momento
bisagra, ahora el mercado y las decisiones están en stand by. Igual hay que saber que los
precios de las propiedades nunca van a bajar en la misma proporción a la
devaluación que hubo. No hay que olvidarse que los inmuebles son un bien que se
usa como inversión y resguardo de valor", finalizó.