Coronacrash inmobiliario: una simple receta para reactivar la compra y venta de inmuebles
Un minucioso estudio de los precios y
los volúmenes de operaciones tras las recientes recesiones económicas del país
permite saber cómo evolucionarán luego del escenario global planteado por el
coronavirus.
Crisis
de los precios: post-2001
La
serie histórica demuestra que la mayor variación negativa en el precio de los inmuebles se registró tras la crisis post-2001,
alcanzando una baja efectiva promedio de 40,90%. ¿Qué motivos provocaron este
comportamiento?
Recordemos
que -desde abril 1991 hasta diciembre 2001- entró en vigencia el Plan de
Convertibilidad, con el fin de terminar con la hiperinflación en la República
Argentina. En ese orden, se designó la fijación del tipo de cambio en la
equivalencia u$s1 = $1.
Al iniciarse el 2002, se producía el abandono de la paridad
cambiaria peso-dólar, regresando el libre mercado en la oferta y la demanda de
divisas. En el transcurso del año, el tipo de cambio se triplicó. No obstante
es cierto que los activos inmobiliarios se depreciaron en dólares, esta baja no
acompañó proporcionalmente la devaluación de la moneda nacional. En ese orden,
los bienes raíces siguieron atesorando su sólida y atractiva característica de
inversión conservadora.
Oferta
Si
bien, la caída de los valores en dólares fue abrupta, la oferta de inmuebles no
cedió. ¿Por qué los vendedores
siguieron motivados a vender a pesar de la baja de los precios?
Como se observa en la gráfica, a pesar de que la cantidad de
operaciones de compraventa habían caído más de un 20% entre 2000 y 2001, luego
de la crisis - durante el 2002- las compraventas se recuperaron en un 3,44%.
Uno
de los principales motivos, ya fue expuesto: devaluación del peso >
depreciación inmobiliaria medida en moneda nacional. Segundamente, en ese
momento histórico, había una gran porción de oferentes de inmuebles con deuda
contraída en moneda estadounidense, la cual se pesificó a 1,40 $/u$s. Ante
esto, el valor de los inmuebles
cotizados en dólares no sólo absorbería la inflación acumulada, sino también
servía para cubrir los pasivos asumidos por quienes componían la oferta.
Finalmente, resulta importante destacar que la desvalorización
del metro cuadrado medido en dólares recién logró su recuperación en
"V" en el año 2006, cuando el promedio alcanzó los 1117 u$s/m2.
Demanda
Previo a la devaluación, el 3 de diciembre de 2001, la crisis
financiera motivó al gobierno de Fernando De la Rúa a la imposición de una
restricción de la libre disposición de dinero en efectivo de plazos fijos,
cuentas corrientes y cajas de ahorro bancarias, el cual fue denominado
mediáticamente y aún es recordado como "corralito".
A comienzos de 2002, la fuerte devaluación trajo como
consecuencia el derrumbe de los créditos hipotecarios traduciéndose en un
90.93% interanual con respecto al 2001. Sin embargo, la escasez del efecto
dinamizador de las hipotecas se vería compensado por la flexibilización del
"corralito", que permitió extraer depósitos para comprar propiedades.
Esta última medida, sumada al nuevo punto de equilibrio sobre el
precio de los inmuebles en que oferentes y demandantes veían compensadas sus
pretensiones, abrió la caracterización del mercado para usuarios habituales y
otros ahorristas que buscaban resguardar su capital del derrumbe de confianza
en los bancos y el sistema financiero en general.
Crisis de las operaciones: el cepo cambiario (2012-2015)
El 28 de octubre de 2011 -pocos días después de que fuera
reelegida Cristina Fernández de Kirchner- se instauró restricciones a la compra
de moneda extranjera. Durante 2012, los requisitos y controles se fueron
endureciendo sucesivamente hasta instalar un rígido "cepo cambiario"
sobre el dólar, que condicionó al mercado inmobiliario.
Desde la aprobación de la medida restrictiva, según datos del
Colegio de Escribanos porteño, el período entre 2012-2015 registró el peor
cuatrienio de las últimas dos décadas.
Oferta
Durante 2012 y 2013, las compraventas escrituradas cayeron un
27,21% y un 22,92% anual, respectivamente. En tanto, en 2014, se confirmó el
fracaso de la serie alcanzando el piso récord histórico en el número de
escrituraciones hasta ese momento: sólo 33.692 en un año. Por su parte, el
último año del cepo (2015) sólo mostro una tímida e insuficiente recuperación,
con 3.686 compraventas más en el comparativo anual.
Si
bien la caída en la demanda de inmuebles fue abrupta, la oferta no cedió: los vendedores no estuvieron
dispuestos a transaccionar en pesos (ARS), ó bien a bajar los precios para que
sean alcanzados por una mayor cantidad de compradores.
En primer lugar, históricamente, la volatilidad del peso
argentino - a través de las constantes devaluaciones inflacionarias - produjo
que el ahorrista argentino medio encuentre un refugio de capital en dólares,
ante posibles turbulencias económicas.
En efecto, esto justifica que el mercado inmobiliario haya
operado en dólares durante la crisis del cepo: los oferentes no estaban
dispuestos a recibir pesos argentinos para desprenderse de su patrimonio.
Pero
no es un juicio de valor sobre las preferencias del agente vendedor. Cuando el
comprador (nuevo propietario) resuelva la transacción deseada, naturalmente,
comenzará a pensar igual que su vendedor: el día que decida poner cartel
de venta a su propiedad, colocará el signo dólar al precio, a fin de conservar
sus activos.
Segundamente, desde 2003 hasta 2011, los precios crecieron
ininterrumpidamente un 13,48% promedio nominal anual. Esta curva ascendente
generó una sobreestimación del resguardo de valor que brinda el ladrillo y, a
pesar de la caída de las operaciones -durante el cepo- la tasa de apreciación
nominal fue de un 5,31%.
Contra todos los pronósticos, la tendencia alcista de precios se
impuso sobre la caída de la demanda, la crisis macroeconómica y la propia
restricción cambiaria, afectando notablemente el volumen de operaciones, en el
período analizado.
Demanda
Durante el control de cambios (2012-2015), el promedio anual de
operaciones concretadas con otorgamiento de préstamos hipotecarios fue de
3.320, tocando el piso histórico de 2.690 compraventas a crédito en 2014.
Una vez más, la ausencia de una política habitacional que
fomente la compra de viviendas se hizo presente en Argentina. Sumado a ello, en
un contexto macroeconómico recesivo y de alta inflación, los demandantes de
inmuebles se desenvolvían con cautela porque las expectativas sobre sus
ingresos futuros eran realmente inciertos.
La política de control de cambios para la compra de dólares,
convirtió a este último en un bien escaso y, por tanto, valioso. En ese orden,
los tenedores de la moneda estadounidense pretendían hacer valer sus posesiones
buscando convalidar precios de compra inferiores a los de oferta. Quienes
tenían dólares buscaban precio, una contraoferta tan baja que no conformaba a
las expectativas de los vendedores.
La
falta de cercanía y flexibilidad entre la punta compradora y la punta vendedora
se hizo manifiesta en los magros números generales de este período. Oferta,
por un lado. Demanda, por el otro.
El post-coronavirus: la
objetividad del tasador
En
el lapso 2016-2018, los precios de los inmuebles incrementaron un 30,67%
acumulado. El motivo principal fue el exponencial crecimiento de la demanda
como consecuencia de la política crediticia instaurada por el gobierno de
Mauricio Macri, durante 2017. Pero el verano de los créditos
sólo duró hasta el primer semestre de 2018, año en que la conversión del tipo
de cambio $/USD se disparó un 105,43%.
Si observamos los índices comparativos de volúmenes, todo lo que
aumentaron las operaciones durante 2017 (+40,93%) disminuyeron gradualmente en
2018 (-12,29%) y 2019 (-39,92%). Esto nos muestra que la última gran suba de
precios fue llevada "con forceps" por la estimulación de la demanda,
a través de los créditos hipotecarios, en un efecto de "burbuja".
Desde
la segunda parte de 2018, la actividad inmobiliaria se encuentra en crisis. Si
bien en 2019, los precios cedieron un 5,63% nominal en promedio, se registró la menor
cantidad de operaciones para un año de las últimas dos décadas, aún superando
el piso alcanzado por la crisis del cepo en 2014.
Si tomamos como referencia el último semestre del año 2019, en
promedio mensual, el portal Zonaprop publicó 126.000 inmuebles en la Ciudad de
Buenos Aires, dónde sólo se vendieron 2.973 propiedades.
Los datos recabados en la serie analizada nos muestran que -en
un mes- sólo se vendió el 2% del stock de propiedades, ó bien - visto de otra
manera - que los valores publicados fueron simples anhelos de los vendedores,
que en 98 de cada 100 veces, no lograron cumplirse.
¿Qué ocurre hoy en el mercado
inmobiliario?
En
medio de la pandemia sanitaria Covid-19, el panorama argentino es
dominado por una contracción económica local y mundial, inflación,
endeudamiento, cepo cambiario y absoluta incertidumbre sobre el nivel de
futuros ingresos.
El
escenario de crisis global impuesto por el coronavirus debe ser considerado
como punto de inflexión para abandonar la subjetividad del valor de captación,
aquél que supera al precio de equilibrio y tiene como único resultado la
atracción de stocks que no pueden ser satisfechos por la demanda existente.
Expresado de una manera más simple: el problema no es que faltan
compradores, sino que faltan compradores para estos precios.
En
virtud de ello, la crisis del coronavirus se nos presenta a los profesionales
inmobiliarios como una necesaria oportunidad para emplear uno de los principios
básicos de toda tasación: el criterio de objetividad. La
aplicación de una valoración imparcial permite apreciar el bien con la honestidad
necesaria para cada momento de la Economía.
En
el primero de los ejemplos históricos estudiados, la crisis de la
post-convertibilidad nos enseña que la búsqueda de un nuevo punto de equilibrio
en el precio de los inmuebles puede ser una receta efectiva para reactivar el
mercado, sin permitir una caída exponencial de las operaciones. En aquel momento, la
disminución de los precios, aún en una menor medida que la devaluación de la
moneda, lo consiguió.
Por
su parte, la crisis inmobiliaria del cepo nos demuestra que lo que no se ajusta
por precio, se ajusta por cantidad. El "efecto salmón"de
los precios (aumentaba en contra de una corriente económica desfavorable) logró
la marca más baja en cantidad de operaciones registradas en un período de
cuatro años (2012-2015).
Ante
la actual epidemia sanitaria mundial, la baja es una certeza, y el porcentaje
es un inestimable. Sincerar los precios de
mercado tiene un valor agregado que los inmobiliarios de todo el país debemos
comenzar a tener en cuenta, a fin de que nuestra plaza sea más dinámica y
satisfacer las necesidades de nuestros comitentes (parte
compradora - parte vendedora).
Hoy
en día, se venden menos volúmenes a un precio mayor. Sin embargo, podríamos vender más unidades,
a un menor valor. De esa manera, el efecto multiplicador
de las operaciones simultáneas (de compra y venta encadenadas) es el que
permitiría alcanzar a más compradores que sueñan con la casa propia.
La constante inestabilidad de la Economía argentina -a través de
sus ineficientes gobernantes- no permite que el mercado de los créditos
hipotecarios se desarrolle y simplifique el acceso a la vivienda.
Ni los inmobiliarios tenemos la culpa de que los vaivenes de la
economía, ni los compradores de que sus sueldos sean cada vez menores en dólares
(moneda estable), ni los vendedores son culpables de buscar un refugio
patrimonial en el ladrillo.
A lo largo de la historia, los inmuebles han demostrado ser
activos sólidos: en los últimos veinte años, su valor subió en 16
oportunidades, cayó entre un 5% y un 7% en 3 ocasiones, y sólo tuvo una
depreciación abrupta luego de la crisis del 2001.
Bajar
los precios no demostrará debilidad. Por el contrario, demostrará objetividad. Una
vez que re-abra la economía, la demanda comenzará a elegir preferencias más
corrientes (no de emergencia).
Allí, en cuanto la rueda inmobiliaria comience a girar, deberá
primar la pericia en el estudio de las variables que afectan a los precios, y
la mesura en las tasaciones para transformar a este gran problema en una
benéfica solución.
(*)
Corredor inmobiliario matriculado en CUCICBA. Contador Público Nacional
graduado en la Universidad de Buenos Aires (UBA). CEO de Spinelli Propiedades.
Nota de Ambito, escrita por Leandro Pietronave