Frente a un cambio de paradigma

El mercado deberá ser más profesional, sostienen en esta firma. Habrá que desarrollar productos para el consumidor real, genuino, familiar, que es el que crecerá con la financiación bancaria. Los desarrollistas deberán tener capital o buscar inversores que inviertan en el instrumento, es decir, fideicomisos y sociedades.

Esteban Edelstein Pernice es el gerente de Nuevos Emprendimientos de Castex, una empresa familiar con más de 40 años en el mercado inmobiliario. Licenciado en Administración de Empresas, con un MDI en Desarrollos Inmobiliarios y un Master en Real Estate en Columbia University, el hijo del fundador se dedica a nuevos emprendimientos, desarrollo de productos, relación con inversores y estructuración de negocio.

En esta entrevista anticipa cómo será el año para el sector, cuáles son las oportunidades y la importancia de tener una estrategia digital en el mundo de las nuevas tecnologías. Además, cómo intervienen en el asesoramiento a los inversores y cómo los acercan al desarrollista.

Vamos a situarnos en el contexto. ¿Cuál es el legado de 2016 para el mercado inmobiliario y qué pasará con los nuevos desarrollos hacia adelante
Tengo una visión particular, porque estamos en una crisis de cambio de paradigma. Hasta ahora, en los últimos años, como no había crédito hipotecario, los proyectos se financiaban con los fondos de compradores. En algunos casos, el cliente objetivo era el inversor en lugar del comprador. Eso le hizo mal al mercado y es difícil que hoy se repita porque con la inflación y dólar quieto los costos subieron mucho, las cuotas son muy altas y la gente no puede pagarlas. Este factor, junto con la menor cantidad de ventas, hace que haya proyectos parados.
Con estos cambios, en el corto plazo el escenario es duro, pero en el mediano plazo es bueno para los compradores porque exige una nueva forma de pensar y estructurar el negocio.

En qué consiste esa reestructuración?
El mercado deberá ser más profesional. Se destacarán los desarrolladores con equipo gerencial y se van a sumar al mercado nuevos desarrollistas e inversores, que participarán del instrumento y no solo en la compra de unidades. El capital será producto de una mayor intervención del crédito.

Hablamos de un cambio de paradigma. Entonces, ¿también cambiarán los proyectos?
Los proyectos que apuntan al lujo tienen un mercado más chico. Se debe pensar en desarrollar productos para el consumidor real, genuino, familiar, que es el que pensamos en Castex, y crecerá con la financiación bancaria.

Durante muchos años hubo esperanza de que el crédito bancario aparezca para la clase media, pero muchos intentos fueron fallidos. Piensan que esta vez habrá oportunidad para el sector y se cumplirán las promesas?
Hay una gran diferencia. En este momento se reglamentaron los índices de indexación de los créditos por el salario o de la construcción (UVA o UVI), y el valor es público. Eso da una tranquilidad

¿Y ya reaccionó el mercado?
Estamos en un proceso, no es automático, pero habrá un mercado inmobiliario más razonable y acorde al mundo real. Es imposible tener un mercado importante si los compradores no tienen crédito.
Los desarrollistas deberán tener capital o buscar inversores que inviertan en el instrumento, es decir, fideicomisos y sociedades. Es difícil financiar un nuevo emprendimiento con preventa.

Haciendo un repaso, el año pasado el sinceramiento fiscal concentró la atención de los inversores que tuvieron que organizar su capital. Esos compradores, después del verano, se volcarán al mercado.

Con estas perspectivas, ¿se vienen los proyectos para la clase media?
Se amplía el perfil de cliente, y pensamos en productos para ellos. Necesitamos más crédito y también que la provincia de Buenos Aires agilice el sistema de aprobación en los emprendimientos, ya que se tarda mucho en escriturar.
Con escrituras y crédito para la construcción, estoy seguro que habrá un boom en la construcción de viviendas unifamiliares, en terrenos ya desarrollados en la provincia de Buenos Aires. El darle transparencia y previsibilidad al proceso de aprobaciones fomentará nuevas inversiones. A juicio del directivo, lo que diferencia a Castex de la competencia es: “Primero, siempre pensamos en el consumidor final; en segundo lugar, nunca pensamos en el corto plazo, sino en el mediano y largo plazo; en tercer lugar son muy importantes los recursos humanos; tenemos el mejor equipo de gente con más de 60 personas y poca rotación; y por último, tenemos una gran experiencia en el mercado de las comunidades.