La naturaleza, el nuevo lujo: un barrio cerrado con bosques, laguna y arroyo en Pilar
Ubicado
en el kilómetro 38 del ramal Pilar de la Panamericana, Azzurra Tortugas se
diferencia por su arboleda añeja, sus montes de robles, el cruce de un canal,
su cercanía a áreas de servicios y su tiempo de realización: estará terminado
en dos años
Durante los primeros de días de enero, la tendencia que
arrancó con la cuarentena se consolida: cada
vez son más las personas que desean vivir en contacto con la naturaleza.
Los brokers inmobiliarios afirman que, por el cierre de las fronteras de
Uruguay y el rebrote de la pandemia, la
demanda está y crece. Incluso muchos de los inquilinos de
verano buscan la forma de extender sus estadías en las casas que alquilaron en
los barrios cerrados para pasar sus vacaciones. Una ilusión que se desvanece
porque en la mayoría de los casos, las propiedades ya están reservadas por
nuevos inquilinos. Mientras que, en otros casos, vuelven sus dueños que
aprovecharon el momento para alquilarlas y hacer un diferencial de dinero,
teniendo en cuenta que una buena propiedad se ofrecía en alquiler desde los
US$3000 por el mes de enero. Febrero, en cambio, suele ser un mes con valores
más accesibles, aunque por la alta demanda en muchos casos están igualando los
precios de los contratos de enero.
En
este contexto, quienes sueñan con una nueva vida alejada del ruido y el cemento
de la ciudad buscan alternativas para mudarse del departamento de tres o cuatro
ambientes a una casa en las afueras, pero se encuentran con una limitante: la
oferta. En otras palabras, hay pocas
propiedades y terrenos en venta y los precios ascienden al ritmo de los
interesados.
El
desafío aún es mayor para las personas que quieren comprar en un proyecto
recién lanzado con potencial de revalorización y que además esté consolidado en
el corto plazo. ¿La razón? A nadie le gusta vivir en un barrio cerrado sin
vecinos.
La
realidad es que en un país con vaivenes económicos como la Argentina cuesta
proyectar en el largo plazo y los desarrolladores, la mayoría de las veces,
arrancan un emprendimiento con un gobierno y ciertas condiciones económicas y
lo terminan con otras, por lo que les cuesta tomar la decisión de arrancar
proyectos. Sin embargo, el
sector inmobiliario siempre sorprende con oportunidades. Este fin de semana se
inicia una nueva etapa en Azzurra Tortugas, un emprendimiento premium que
conjuga la arquitectura, el diseño y la naturaleza:ocupa
70 hectáreas en el km. 38 de la Panamericana ramal Pilar –y un futuro acceso
directo desde el km. 39,5 - en un predio rodeado por colegios, campos
deportivos y barrios cerrados.
El emprendimiento de US$25
millones de inversión es realizado por Desarrollos Norte, la empresa que adquirió el predio en donde funcionaba el
colegio Godspell y que, entre sus accionistas, tiene a Desarrolladora Urbana
integrada por socios vinculados al diario LA NACION. De hecho, Azzurra
Tortugas lleva el sello de Casa Living, la marca que respalda el compromiso del proyecto
con ser un producto vanguardista de calidad, alineado con las tendencias que
vienen y comprometido con el cuidado del medioambiente.
El proyecto tiene 400 lotes de entre 600 y
1200 metros cuadrados, que se venden desde los US$80.000, con la posibilidad de
pagarlos financiados con un anticipo de 35 por ciento y el saldo en 12, 18 y 24
cuotas, según el sector en el que se encuentre el
terreno. Las cuotas pueden ser fijas en dólares o en pesos más CAC. Una
perlita: 51 lotes tendrán costa con acceso directo a la laguna. “La cantidad de
terrenos generados en 70 hectáreas prueba el gran porcentaje de la tierra que
se destinará a la laguna y al verde con una cantidad de vegetación de años que
generan diferentes sectores de bosques dentro del predio”, comenta Agustín
Sánchez Sorondo, gerente general de Azzurra Tortugas.
Naturaleza pura
El
emprendimiento es la última joya de la zona.
“Hace por lo menos cinco años que no se lanza un proyecto en el área, es único.
Además, ya no queda tierra para hacerlo”, afirma Sánchez Sorondo, quien destaca
la frondosa vegetación del predio y el cruce de un arroyo. “Hay terrenos que
dan a este canal”, se entusiasma el ejecutivo en la charla con LA NACION y
reconoce que quienes lo visitan se sorprenden por una arboleda de más de 50 años
de antigüedad.
Al
encanto natural se sumará el trabajo del nieto del reconocido paisajista Carlos
Thays. El especialista ideará el entorno paisajístico de un predio único con fresnos,
cipreses, bosques de pinos, montes de robles y plátanos que se identifican
desde lejos; y alamedas y sauzales que rodean al arroyo. “Hay
una gran variedad de especies que generan una gama de luces y densidades
difíciles de anticipar. El paisajismo será un acto de
reconocimiento y valoración en el que todo lo proyectado estará
llamado a preservar el tono del lugar y hacer elocuentes sus dones”, relata
Thays. Además de la amplia variedad de árboles añejos, el proyecto sumará una
laguna de más de cuatro hectáreas y más de 500 metros de extensión.
Un dato no menor es que las
obras ya están iniciadas y que si bien la entrega está prevista para 2022,
algunos sectores del proyecto tendrán la opción de inicio de obra anticipada
desde mediados de este año. Además, a diferencia de cualquier emprendimiento de
barrio cerrado, el plan de la desarrolladora es
finalizarlo en 24 meses: proyectan venderlo por sectores y
lanzarán uno cada seis meses. Son cinco: una parte de los terrenos del primer y
segundo sector ya fueron vendidos. “Tuvimos un gran éxito, vendimos más de 200
lotes, lo que prueba que es un producto con un gran potencial y que se
cumplirán los plazos planeados”, afirma Sánchez Sorondo. El ejecutivo habla de
tiempos, un tema clave en la agenda de quien define comprar un terreno, sobre
todo hoy, por la ventaja que representa el costo de construcción que en
dólares. Según el último relevamiento de Reporte Inmobiliario, a fines de
diciembre, el costo en pesos para construir una casa sobre lote propio en un
country se acercaba a los $168.000 por metro cuadrado. “Construir una vivienda
con buen nivel de terminaciones y con una superficie de 305 metros cuadrados
alcanza un costo que se acerca a los $53 millones, lo que se traduce a un total
de US$318.415 medidos por la cotización del mercado marginal de divisas. El
ahorro con respecto a noviembre del 2017, es de US$259.954 (blue), debido a la
fuerte devaluación de la moneda. En noviembre de 2017 para construir la misma
casa habría que contar con un presupuesto de US$578.369”, detalla José Rozados,
director de Reporte Inmobiliario, quien, de todas formas, reconoce que desde
septiembre hubo un 30,15% de incremento en los costos medidos en pesos: solo en
diciembre la suba alcanzó el 8,19%. “Hoy, hay una ventana de oportunidad que
podría no extenderse más allá de dos años. Si uno revisa la historia del real
estate siempre en algún momento corrige por el tipo de cambio o por efecto de
la inflación”, analiza Sánchez Sorondo.
Coronaéxodo
A
la necesidad de conectar con el verde que trajo el encierro, se suma un
contexto macro que genera que cada vez sean menos las familias que pueden
mantener una segunda vivienda. Los agentes inmobiliarios ya hablan de “la tercera migración” hacia
barrios cerrados a la que llaman “coronaéxodo”. Es que muchos
se preguntan: ¿quién sabe si esta será la última pandemia? La primera migración
fue a partir de 1996, tiempos en los que el crédito bancario y la mejora en los
accesos Oeste, Norte y en las autopistas La Plata y Ezeiza incentivó una oleada
de mudanzas hacia emprendimientos ubicados más allá de la General Paz. De
hecho, en esa década, la población de Pilar creció 60% y la de Ezeiza, 57%,
según el Censo 2001 del Indec. La segunda migración se dio en la crisis del
2001, cuando el aumento del dólar bajó el costo de construcción en esa moneda y
quienes tenían ahorros aprovecharon para construir.
No
hay dudas de que el contexto y los cambios de hábitos que se generaron a partir
del coronavirus produjeron un fenómeno que llegó para quedarse: el home office.
Esta modalidad de trabajo impulsó un cambio en el perfil de la demanda de los
barrios cerrados: ahora compran los consumidores finales. Este es un punto fundamental
a tener en cuenta porque en el mercado prepandemia uno de los grandes temores
de quienes compraban un terreno en un emprendimiento cerrado era cuánto tiempo
demandaría en desarrollarse. Es decir, cuándo comenzarían a verse los primeros
ladrillos y las casas en construcción. “Siempre existía el temor de que, en el
afán de vender, los desarrolladores se lo ofrezcan a inversores que apuestan a
la revalorización del proyecto cuando esté consolidado. Esta estrategia tiene
riesgos porque si se vende la mayor parte de la oferta a este tipo de
compradores se termina retrasando el desarrollo. ¿Por qué? Porque el consumidor
final que es quien compra para construir su propia casa no ve obras, dilata su
decisión de compra en el proyecto, se alargan los tiempos y el emprendimiento
no avanza”, explica el ejecutivo que lidera Azzurra, y aclara que, en este
caso, la totalidad de quienes compraron lo hicieron para construir y mudarse. “Este fenómeno tiene su
explicación: como no hay más tierra similar en los alrededores saben que será
uno de los últimos barrios nuevos en la zona, con un masterplan moderno,
vegetación, reservas naturales y servicios con bajas expensas.
Hoy pagarían alrededor de $14.000”, relata. En otras palabras, la propuesta se
adapta a las necesidades que demandan las nuevas generaciones. Un perfil que se
aleja de los countriescon
membresías, mucho servicios y altas expensas que fueron boom en los 50 cuando
proliferaron los primeros emprendimientos en la Argentina. “Este proyecto es
una evolución natural del resto de la oferta porque responde a todas las
demandas. Es un barrio que es la suma de todos: no es grande ni chico en
superficie; con terrenos que cubren todas las expectativas porque quien busca
un terreno chico, tiene los de 600 metros, el que busca algo más grande tiene
opciones de 1000 metros; para las personas que quieren contacto con el agua y
un terreno diferencial están los que bordean la laguna. Están todos los
productos en un mismo lugar”, analiza Gonzalo Urdapilleta, titular de la inmobiliaria
Teresa Urdapilleta Propiedades, una de las comercializadoras. Otras
inmobiliarias que lo ofrecen son Winterra, Coldwell Banker y Castex.
Este
análisis está en línea con un fenómeno en el que coinciden los brokers
inmobiliarios dedicados al mercado de barrios cerrados: los consumidores finales se
convirtieron en la estrella de la demanda de estos tiempos. De
hecho, Sánchez Sorondo comenta que muchos de los compradores ya están
averiguando cuál será la oferta de servicios que se sumará al área comercial
del emprendimiento. El ejecutivo se refiere al destino que se les dará a las
construcciones en donde funcionaba el colegio Godspell, que son parte del
predio, pero será algo independiente al proyecto. La desarrolladora trabaja en
acuerdos estratégicos para generar un circuito comercial boutique a cielo
abierto: planea sumar desde un jardín maternal hasta un gimnasio -independiente
del que tendrá el proyecto-, espacios de coworking, oferta gastronómica y de
comercios con servicios de primera necesidad, a los que inclusive podrán
acceder los vecinos de la zona.
Otro
punto a favor para planear la vida diaria en el proyecto es la oferta educativa
de alto nivel en un radio de 15 cuadras: en
sus inmediaciones funcionan los colegios St. Catherine’s Moorlands School,
Godspell, Oakhill School, Bedes Grammar School y Lincoln College.
“A estos tres últimos establecimientos, los chicos pueden llegar desde Azzurra
caminando o en bicicleta”, agrega otra ventaja, Urdapilleta. En las cercanías
también hay supermercados y centros comerciales como Las Piedras.
En
cuanto a servicios, el emprendimiento contará con un club
house, gimnasio, kids club, entre
otros amenities, además de áreas deportivas con canchas de fútbol inclusive
para 11 jugadores, paddle y tenis; circuitos de senderos para la realización de
actividad física y cuatro plazas ubicadas en lugares estratégicos del predio
para que todos los vecinos accedan caminando unos pocos metros.
Los
desarrolladores también reservaron una pequeña área del proyecto para
construcciones de media densidad tipo condominios y housings-casas
más pequeñas y menos terrenos-.
Un fenómeno regional
La
necesidad a un cambio de vida no es local. Sin ir más lejos, el 69,9% de los
usuarios argentinos aseguró, en una encuesta realizada por ZonaProp, que la
cuarentena le generó deseos de mudarse. Contestación similar se obtuvo en
México, Perú y Panamá, donde los porcentajes de respuesta superaron el 65% en
todos los casos.
El
influencer mexicano del mercado inmobiliario, Carlos Muñoz, reconoció en el
Summit organizado por LA NACION en octubre 2020 que hay un cambio de
preferencias que llegó para quedarse. “Hay un contrapeso a la urbanización que
es la gente que está saliendo de las ciudades. Hay un boom en el real estate
rural con buen acceso a Internet. Hay masterplansque
invierten en infraestructura y se están multiplicando en absorción. Hoy ya
todos entendimos que podemos estar aislados del cemento y que, con solo tener
acceso a Internet, alcanza”, relató.
Muñoz habla de la naturaleza
como el nuevo lujo, el wellnessdel real estate.
“Aire, ejercicio, familia, amigos, vida en comunidad, propósito. Estos son los
conceptos que están en la cabeza de las personas. El consumidor está más
conectado con la ecología y sabe que la claridad de una buena idea te la da la
desconexión, el nivel de creatividad extrema tiene relación con el entorno y la
posibilidad de reconectarse con el nuevo lujo que es la naturaleza. En la
comunidad planeada del wellness, todos los miembros de la familia estarán
incentivados a tener una vida activa y saludable”, sintetizó.
En definitiva, el segundo
rebrote del Covid-19 en un mundo confundido por la incertidumbre que genera el
avance de una pandemia que lo puso a prueba y que conectó a las personas con la
necesidad de disfrutar cada instante de la vida, los proyectos inmobiliarios se
enfrentan al desafío de prometer una vida distinta y llegar al corazón de las
personas.
Por Carla Quiroga
Fuente La Nacion