Las 6 realidades del mercado inmobiliario y por qué los precios no bajarán más.
Encerrada en sus casas y
jaqueada por el Covid-19, la gente comenzó a buscar mayores espacios fuera de
la ciudad, más metros cuadrados, su propio terreno y empezó a revalorizar el
acceso a las áreas verdes.
Este es un momento
muy interesante para hablar de precios. Estamos atravesando la pandemia y una devaluación, en un
contexto en el que por el momento no podemos mostrar propiedades, además de sobrellevar ya 2 años de caídas en los precios.
Escucho a muchas voces hablar de que
ahora los precios de las propiedades están bajando entre un 20% a un 30% y la
verdad es que en mi opinión solo hay muy pocas y excepcionales operaciones en
esos términos. Del mismo modo en que se están cerrando operaciones sin bajas, o con bajas mínimas de un
5%, que también son excepcionales. Insuficientes para
afirmar que el mercado las sostiene. Ni de un lado ni del otro. Mi enfoque es
distinto.
Siempre hemos hablado de la teoría de la
oferta y demanda: a mayor precio menor demanda, a
menor precio mayor demanda. Pero a mi juicio esta teoría
tiene varios inconvenientes para ser aplicada en el negocio inmobiliario.
Realidad 1:
no se puede generalizar, ninguna propiedad es igual a otra
Primero, se asume que es un mercado
perfectamente competitivo con un único producto. Y bien sabemos que no es así,
una unidad en un 3° piso no es comparable a otra en un 7° mucho más luminosa;
no es lo mismo un frente que un contrafrente, o si la propiedad está ubicada
sobre una avenida o sobre una calle lateral. No son comparables tampoco los
barrios cerrados entre sí o un lote ubicado al borde del agua que otro
perimetral. Con lo cual, queda claro que el mercado inmobiliario ofrece una gran variedad de productos que
no pueden unificarse.
Realidad 2: los que compran tienen ahorros
previos
Tampoco sirve para pronosticar o promocionar
la baja de los precios la evaluación de la capacidad de compra de las personas,
ni la inexistencia de créditos para viviendas o el déficit habitacional del
país. Un estudio de Reporte Inmobiliario señala que la relación entre el salario y su poder de compra se redujo
a una quinta parte en el último año y que hoy representa solo el 41% del que se
tenía en el 2001. La realidad es que aún antes de la
reciente devaluación era imposible acceder a una propiedad sin ahorros previos.
Por lo que en concreto estamos hablando siempre del mismo porcentaje de compradores que tienen un excedente de
ahorro en dólares.
Realidad 3: lo que no se vendió antes, no se
vende ahora
Afirman que como hay mucha oferta los precios
caerán porque la demanda está allí, pero la realidad es que las propiedades que no se vendieron hace 2 años no
se están vendiendo tampoco ahora.
Realidad 4: los vendedores no están dispuestos
a bajar mucho los precios
Se consulta mucho a los compradores pero
nosotros decidimos analizar también a los vendedores. En un relevamiento que
hicimos con propietarios de Tigre, Escobar y Pilar, sobre 300 titulares, solo un 7% (49 personas) de
ellos estuvieron dispuestos a contemplar una baja en el precio de venta y con
un porcentaje promedio del 9%. Muy alejado del 20% o del
30% que se menciona y de lo que, a mi modo de ver, está pasando en el mercado.
El resto ni siquiera lo evaluó.
Lo que vemos es que tenemos demanda, de hecho
en mayo tuvimos más consultas que en el mismo mes del 2019 y nuestro canal de
YouTube recibió también más visitas, pero que no valida determinados precios y,
como resultado, ni el vendedor vende, ni el comprador, adquiere. Hay mucha
oferta no vendida, es cierto; y también una demanda insatisfecha, pero según
nuestro informe los dueños no están aprobando
bajas tan importantes, especialmente en casas usadas.
Recomiendo que miremos las 2 caras de la
moneda y pensemos también en los vendedores que, según nuestra experiencia,
vienen afrontando desde años anteriores una baja de precios del orden del 20%,
que ahora se les demanda nuevamente y que no están dispuestos a aceptar.
Pensemos en el dicho "se necesitan 2 para
bailar un tango",así evitaremos concentrarnos en un
mercado de oportunidades muy pequeño, en el que si no hay acuerdos entre ambas
partes, no habrá operaciones.
Realidad 5: hay una creciente ola de
inmigración de la Ciudad al suburbano
En los barrios privados advierto mínima oferta
futura, hay pocos lotes vacantes, son emprendimientos que exigen mucho capital,
implican mucho riesgo y demandan tiempo de desarrollo. Si se le suma la
incertidumbre en el proceso de aprobaciones y todas las dudas de la economía, veo una oferta nueva muy escasa
en el mediano plazo.
Pero, por el otro lado, percibo una creciente ola de
inmigración al suburbano y una mayor demanda motorizada por la combinación de
pandemia, devaluación y teletrabajo.
Encerrada en sus casas y jaqueada por
el Covid-19, la gente comenzó a buscar mayores espacios fuera de la ciudad, más
metros cuadrados, su propio terreno, empezó a revalorizar el acceso a las áreas
verdes y a los espacios comunes con baja densidad poblacional que facilitan el
distanciamiento social. Y descubrió que trabajando algunos días desde su casa puede incluso
incrementar su productividad a la par que aumentar su calidad de vida.
Realidad 6: bajó el costo de construcción
Los precios de los terrenos bajaron en abril,
pero sus precios ya se están recuperando, aumentando a medida que se van
vendiendo aquellos pertenecientes a clientes más necesitados de fondos frescos.
Lo que efectivamente bajó es el costo de
construcción, por lo que el tándem "LOTE + CASA" ofrece un precio muy
ventajoso en estos momentos, y es otro de los factores que motiva el
crecimiento de la demanda de terrenos en los barrios privados.
Como ejemplo, según un informe de nuestra
empresa Victoria Homes, una casa lista para mudarse que en diciembre de 2016 construíamos
por u$s362.500 + IVA, hoy se construye por u$s177.739 + IVA.
En definitiva, en este contexto de oferta
decreciente y demanda en aumento me parece imprudente hablar de más bajas de
precios.
Fuente: Ámbito
Por: Esteban
Edelstein Pernice