Los barrios más favorecidos por el crédito hipotecario
La gente resigna ubicación por mayor metraje en áreas de
bajo perfil y menos cotizadas, como el Sur de la Capital y el Oeste del
Conurbano.
El auge de las hipotecas introdujo fuertes modificaciones en
la oferta y demanda de propiedades. En paralelo con la mayor actividad, los
operadores remarcan el surgimiento de un nuevo perfil de usuario, con acceso al
crédito pero con presupuestos más acotados, dispuesto a resignar ubicación y
confort a cambio de viviendas de mayor superficie.
El comprador hoy, coinciden fuentes del sector, es un
usuario final, que busca viviendas usadas, de 3 a 4 ambientes, en zonas
menos cotizadas y de bajo perfil, un segmento que “durante muchos años estuvo
prácticamente paralizado”, dice el consultor José Rozados, de Reporte
Inmobiliario. La contrapartida es que el mercado a estrenar se frenó, lo mismo
que los monoambientes, los departamentos chicos ubicados en áreas premium,
ideales para captar inversores o para alquiler.
Entre enero y mayo de 2017 se escrituraron 20.086
propiedades en la Capital Federal, a un valor promedio de US$145.000. Según el
Colegio de Escribanos porteño, en el acumulado del año, el 21,4% de las operaciones
se concretaron con hipotecas bancarias. En este nuevo escenario, que se repite
en casi todo el país, sobresalen barrios porteños como Parque Patricios,
Barracas, La Boca, Mataderos, Parque Chacabuco, San Telmo y Pompeya. Y también
varias localidades del GBA, entre ellas Avellaneda, Ramos Mejía, Lanús,
Haedo, Morón y Lomas de Zamora.
Los martilleros describen un cuadro en transición de un
mercado de oferta a otro de demanda. “Antes sobraba la oferta. Ahora, nos
faltan propiedades para vender”, dice Marcelo Di Mitrio, titular de la
inmobiliaria homónima con 3 sucursales en el Sur de la Ciudad. Lo que escasea
es el tipo de unidad promedio más buscada: usados de tres ambientes, de entre
US$80.000 y US$130.000, con documentación apropiada para créditos y de
categoría media. Ya no importa tanto la cercanía con los medios de transporte o
los centros comerciales. “La realidad es que no tenemos el producto que
quisiéramos”, se lamenta Diego Cazes, de LJ Ramos.
La mayor oferta financiera, sobre todo los créditos UVA
(Unidad Valor Adquisitiva), ajustables por inflación más una tasa, a 30 años,
reestructuró la lógica del mercado. La demanda aumentó por varios motivos,
además del crónico déficit habitacional. “La liberación del cepo destrabó todo
después de tres años de decisiones de compra postergadas, con inquilinos
pasando a ser propietarios”, añade Cazes. En ese lapso, completa Pablo Di
Lernia, otro martillero, hubo demanda reprimida, “las inmobiliarias dependían
de los alquileres, más alguna venta aislada”.
En los barrios con mayor cantidad de operaciones se observa
la fuerte incidencia de las hipotecas. Di Lernia, cuya base es La Boca,
sostiene que “cinco de cada 10 operaciones son con créditos”. Por su parte,
Miguel Mattera, de Mattera Inmuebles (Parque Patricios, San Telmo y Balvanera),
subraya que las hipotecas representan hasta el 80% de las ventas totales. “El
más demandado, en promedio, es la unidad de 3 ambientes, de 60 a 75 metros
cuadrados”, señaló. Y añade que en gran medida, las consultas provienen de
“matrimonios jóvenes, inquilinos, que están saltando de un monoambiente, o
departamento de dos ambientes, pero de dimensiones chicas”.
Así las cosas, se dio vuelta la taba. En los últimos años,
las constructoras y los inversores privilegiaron las unidades chicas, bien
ubicadas y con la mira puesta en los alquileres. “El 82% de la construcción de
la última década fueron departamentos de uno y dos ambientes, orientado a un
público inversor, a la venta al contado o con créditos cortos”, reseña Mario
Gómez, director de Le Bleu. “Hoy se observa -agrega- que la gente en general
resigna las mejores ubicaciones a cambio de metros”. En la jerga, a esa
predisposición se la llama “Arbitraje de zona”. Y tiene su lógica: “El
comprador es un tomador de un crédito a 30 años, que elige en función de sus
necesidades”, finaliza.
“Hay faltante de mercadería. Si tuviera más, se vendería
más”, puntualiza Alejandro Moretti, dueño de Nuevo Siglo Propiedades. El
empresario coincide con el desfasaje que existe en el mercado, debido a “el
retraso en las decisiones de compra producido por el cepo cambiario”. En el
sector consideran que las nuevas edificaciones (los estrenados que hoy salen a
la venta) responden a una demanda anacrónica. “La construcción no reacciona
rápidamente. Tiene tiempos más largos”, dice Gómez.
La escasez de oferta, el déficit habitacional, la
posibilidad de acceder a un financiamiento vinculado a los ingresos familiares,
está impulsando una suba de precios. El informe de Reporte Inmobiliario señala
que en el primer semestre de 2017, el metro cuadrado subió 10% en Capital
y 11,1% en la Provincia de Buenos Aires. Desde las propias inmobiliarias
reconocen que también existe una pulseada por sumar nuevas unidades a sus
carteras a través del mecanismo de tasar por encima de su valor. “Son
tasaciones a riesgo, pero la verdad es que hoy el mercado está convalidando
esos precios”, asegura Di Mitrio.
Según Reporte Inmobiliario, la cotización promedio del metro
cuadrado de los departamentos usados en las zonas centrales de 13 localidades
relevadas del primer cordón del GBA superó los US$2.100. “Es el valor más alto
de los últimos 10 años”, puntualiza el informe. Igual, el impacto de las
hipotecas (Procrear, UVI y UVA) es más amplio y llega a todo el país.
“Observamos una repercusión generalizada y en todas las escalas sociales”,
sentencia Alejandro Juan Bennazar, presidente de la CIA (Cámara Inmobiliaria
Argentina).
En rigor, lo que está ocurriendo es un gran reacomodamiento
en los lineamientos centrales del negocio de la compraventa de propiedades. El
de mayor impacto fue el lanzamiento de los créditos UVA, en abril pasado.
“Obviamente se disparó una demanda muy grande. Por eso hay escasez de
propiedades. Sin embargo, en los últimos días estamos haciendo muchas
tasaciones”, remarca Di Lernia. No todas cuentan con la documentación requerida
para la aprobación del crédito.
Moretti completa el cuadro. Dice que, actualmente, el 70% de
las operaciones se concretan vía hipotecas. Y que la tendencia se mantendrá,
“salvo que se dispare el dólar”. El gran interrogante es si las líneas de
financiamiento podrán sostenerse en el tiempo. Se trata de un dato crucial. A
pesar del fuerte crecimiento del crédito hipotecario, “el stock actual de las
hipotecas con relación al PBI es de apenas el 0,4%, contra el 50,3% de España”,
ejemplifican en la consultora Reporte Inmobiliario.
José Rozados, por caso, se muestra optimista. Dice que esto
es apenas el comienzo y que la tendencia se profundizará: “Proyectamos un
crecimiento exponencial a corto plazo y es posible que en los próximos dos años
se produzca un nuevo boom inmobiliario”, aludiendo al último bienio del
gobierno macrista.
El desafío de captar nuevos fondos y acelerar los trámites. El crédito hipotecario, sobre todo los que se otorgan bajo
la fórmula UVA (indexados por inflación más una tasa fija), afrontan el desafío
del fondeo, es decir, de que los bancos puedan captar los fondos necesarios
para darle sustentabilidad al nuevo sistema. El crecimiento interanual de
hipotecas aumentó casi el 40% en el último año, con el impulso de la banca
pública. Actualmente, casi todos bancos privados ofrecen préstamos a largo
plazo, de hasta 30 años, para responder a una demanda creciente.
Un informe reciente del BCRA señala que la recuperación del
crédito es sólida, pero advierte que “el fondeo de los bancos debería
consolidarse en los próximos períodos”, con la posibilidad de captar depósitos,
con el “desarrollo de nuevos instrumentos en UVA, el armado de una curva de
rendimientos en moneda local y el uso de estrategias de securitización de
créditos hipotecarios”. En este sentido, los bancos analizan dos vías: ofrecer
plazos fijos en UVA con rendimientos atractivos (“tasas de interés reales”) o
emitir deuda.
En el sector financiero admiten que la captación de plazos
fijos para responder a la demanda de hipotecas por ahora es dificultosa. Las
exigencias del Central es equilibrar con la misma fórmula la captación de
fondos con los créditos otorgados. “El UVA es muy reciente, pero a futuro es
posible lanzar al mercado algunas series de fideicomisos financieros a largo
plazo, por lo cual el sistema es viable”, dijeron a las Económicas fuentes de
un banco de primera línea.
En este sentido, el HSBC emitió deuda (Obligaciones
Negociables) a 3 años por $2.000 millones. “Son plazos más largos que los
plazos fijos”, explica Maximiliano Binner, gerente de Préstamos del HSBC. El
gran obstáculo para captar plazos fijos, coincidieron fuentes del mundo de las
finanzas, es una norma del BCRA que exige que los plazos fijos UVA tienen que
ser a 180 días, mínimo. Y las tasas ofrecidas (por encima de la inflación) no
superan el 1,5%. “El público por ahora lo rechaza”, dijeron.
La otra gran dificultad es la demora en concretar las
operaciones a crédito, en especial cuando el valor del dólar aumenta. En la
actualidad, entre la solicitud y el otorgamiento pueden pasar entre 60 y 180 días,
lo que causa gran preocupación en el sector inmobiliario. “Tuvimos algunas
reservas en enero que se concretaron recién el mes pasado”, describe Pablo Di
Lernia, dueño de una inmobiliaria de La Boca.Los bancos, reconoce, “están
desbordados por la demanda”.
“Estamos tratando de achicar el tiempo de las tasaciones
pero la demanda es muy alta. Pero no es lo único. También se tarda mucho tiempo
en el momento de escriturar, que es la última parte del proceso. Muchas veces
el cliente entrega la documentación en cuotas”, dice Binner, del HSBC. Esa
documentación va desde los planos a la escritura.
“Las demoras en Capital se redujeron a 60 - 90 días, pero en
el interior tardan hasta 6 meses. Sólo para tasar se pierden de 15 a 45 días y
lo realizan empresas tercerizadas”, explica Alejandro Juan Bennazar, presidente
de la CIA (Cámara Inmobiliaria Argentina). La cámara sectorial negocia con los
bancos la posibilidad de acortar los tiempos. “La propuesta es armar un cuerpo
de tasadores voluntarios entre todas las inmobiliarias, a través de un
registro. Con la exigencia de que el que tasa no vende y el que vende no tasa”,
dijo el directivo.
Son todos obstáculos, coinciden todas las fuentes, de un
mecanismo que recién arranca y que viene creciendo a tasas chinas. “El sistema
de hipotecas se está aceitando y llevará algún tiempo corregir estos defectos”,
dijo con tono esperanzador Diego Cazes, vicepresidente de LJ Ramos. ”Los bancos
no dan abasto, los pasó por encima la movida. No importa la entidad, están con
mucha demanda y por eso las carpetas demoran tanto”, completa Miguel Mattera,
titular de Mattera Inmuebles.
A la larga, se espera que el repunte de las hipotecas
impacte en la construcción. Hoy, la industria del ladrillo representa apenas el
5% del PBI, muy por debajo del 17% que registra los Estados Unidos”, remarca un
informe reciente de la consultora First. Habrá que esperar algún tiempo.