Oportunidad inmobiliaria: bajos costos en construcción despierta interes por combo lote y casa
El valor de la construcción en 2015
rondaba los u$s1.100 por m2 y hoy oscila los u$s500. Según los especialistas,
comprar un terreno y construir, hoy es el negocio ideal, tanto para
desarrolladores como para consumidores finales.
Se podría decir que la pandemia fue la
estocada final para el sector de real estate, que venía muy golpeado por la
crisis económica desde mediados del Gobierno anterior. A un inicio de año
complicado, el Covid-19 le sumó al sector regulaciones que paralizaron la construcción y
la comercialización de inmuebles. Medidas como el cierre de las inmobiliarias,
la prohibición de realizar visitas físicas a las propiedades y la postergación
de firmas de boletos pusieron en pausa a la industria.
Sin
embargo, el sector del ladrillo ha
demostrado en su historia que tiene la enorme capacidad de reciclarse ante las
crisis. Y esta no parce ser la excepción a la regla. El dólar, indomable,
impacta de lleno en los costos de la construcción, que históricamente se posicionaba
para una vivienda llave en mano en 1.000 dólares por m2 con terminaciones
estándar. Hace 2 años comenzó a bajar: prepandemia rondaba los u$s850 y hoy
está en menos de u$s400.
Esto, sumado a la sobre oferta de
terrenos en las afueras de la Capital Federal (que inevitablemente les baja el
precio), a la necesidad de muchos porteños de migrar hacia lugares en contacto
con la naturaleza y al boom del teletrabajo, genera una oportunidad de
inversión inmobiliaria tanto para desarrolladores como para consumidores
finales que cuenten con ahorros en dólares: el famoso combo de lote + la
construcción de una casa.
Materiales, con precios de remate
“Definitivamente el momento de construir y
comprar es ahora. Es fundamental aprovechar los precios de materiales rebajados
hasta su mínima expresión en dólares de los últimos 10 o 20 años”, opina Tomás Coria, desarrollador y
CEO del Grupo Coria. “Es clave pensar en obras rápidas para
aprovechar esta situación de costos bajos, donde una persona que construye hoy podría incluso obtener
hasta un 40% o 50% de rentabilidad”, afirma.
Coria hace la diferenciación entre una familia
que quiere comprar para vivienda final y un inversor. “Si fuera una familia que
construye una casa para vivir, la sugerencia sería aprovechar a incrementar la
cantidad de metros a construir o mejorar la calidad. Si es un inversor,
apuntaría a invertir en barrios de clase media, construir casas de unos 120m2
dónde hay una demanda enorme de alquileres y luego vender con un 50% de
rentabilidad a los 2 años aproximadamente. Estamos
convencidos de que el mercado inmobiliario se va recuperar rápidamente y
estamos ante una oportunidad similar a la 2001 pero ésta vez para
construcciones nuevas”, argumenta el especialista.
Para Daniel Muñiz, vocero del Grupo Construya,
“los costos en dólares son los más bajos desde 2012. Hoy hay que aprovechar
este momento para invertir en el sector y utilizar esta alternativa que,
además, es muy rentable a mediano plazo y de bajo riesgo”.
Muñiz sostiene que “el bajísimo costo de obra
planteado por el contexto económico argentino es una oportunidad atractiva para
que las familias que cuentan con ahorros puedan avanzar en las decisiones de
refacción, ampliación y construcción. De hecho, el Índice Construya (IC), que
se elabora mensualmente registró un aumento del 26,95% con respecto a junio
último. Con esta variación del índice desestacionalizado ya se acumulan 3 meses
de suba sostenida”, explica Muñiz.
En el caso de los terrenos, Daniel Silva, CEO de M2spaces,
acota que "sin duda es una oportunidad: nosotros en el caso de blü
mantuvimos los precios, pero en dólar oficial. O sea que medido en dólar
billete, por efecto cambiario, los lotes cuestan un 40% menos en dólar real. Además,
ante la situación del cepo, hemos pasado nuestros precios de dólar oficial a
pesos,
actualizados por indice de la construcción. En síntesis, ya ni siquiera se paga en
dólares oficiales, sino en pesos. Finalmente, hemos
implementado plan de pago hasta 36 cuotas en
pesos. Estas facilidades en la compra de lote se suman al
bajísimo costo de construcción, por lo que estamos frente a una oportunidad
excepcional", destaca.
La tercera ola migratoria
El mercado inmobiliario porteño está iniciando la tercera oleada
de migración.A mediados
de la década del '90, con la construcción de la Autopista del Sol (Acceso
Norte), las mejoras en del Acceso Oeste y en las autopistas La Plata y
Ezeiza-Cañuelas, miles de familias migraron a barrios privados y countries de
la provincia de Buenos Aires.
Esto, sumado a la accesibilidad al crédito
bancario de esos tiempos estimularon a muchos porteños a emigrar en busca de
otro estilo de vida. El objetivo era vender el departamento en la ciudad de
Buenos Aires y por el mismo valor, mudarse a casas de mayor superficie con
espacios verdes.
Un segundo renacer se vivió a partir de la crisis del 2001. A la
salida de la convertibilidad, cuando el dólar incrementó su valor (pasando de 1
peso por dólar a valores que oscilaron en los años siguientes entre 3 y 4 pesos
por dólar), el costo de la construcción medido en dólares bajó abruptamente.
Quienes contaban con la divisa aprovecharon la oportunidad, generando un boom
de nuevas construcciones.
"A partir de la llegada de los nuevos
habitantes también crecieron la infraestructura y los servicios: se instalaron
colegios, centros médicos, bancos, polos comerciales y áreas deportivas,
parques industriales y oficinas", señala Esteban Edelstein Pernice, director de Castex.
Según datos del INDEC de los censos 1991 y 2010, en dicho periodo
Tigre pasó de 254.723 a 380.709 habitantes (un crecimiento del 49%), mientras
que Pilar pasó de 130.187 a 298.191 habitantes (129%).
El efecto coronavirus:
"Hoy estamos iniciando un nuevo periodo,
en gran parte asociado a la aceleración de dos tendencias que ya existían, pero
que se potenciaron ahora a partir de la pandemia: la búsqueda de calidad de
vida y espacios abiertos (versus a la cuarentena), la obligación de mantener el
distanciamiento físico/social y la implementación del teletrabajo", opina
Edelstein Pernice.
"La experiencia de la cuarentena nos ha
obligado a evaluar el espacio que habitamos, a valorizar el verde y los
espacios amplios y abiertos que ofrecen los barrios cerrados versus las
dimensiones y comodidades de un departamento en la ciudad", agrega y
continúa: "No caben dudas de que la forma en que vamos a trabajar va a
modificarse, y que se incrementará el teletrabajo. Morgan Stanley, Barclays, Twitter, Facebook, Washington Post y
Google son solo algunas de las empresas internacionales que han anunciado que
acrecentarán el trabajo remoto pues se ha comprobado que
es factible ser productivo desde los hogares".
Para el titular de Castex, "ganan ambas
partes, el empleado ahorra tiempo y gastos de traslado y dispone de esos
períodos para estar con su familia o realizar actividades placenteras y las
empresas comprueban que se puede mejorar la productividad y la satisfacción de
sus empleados al mismo tiempo que bajan sus costos de alquiler reduciendo el
tamaño de sus oficinas centrales".
Teletrabajo, un factor clave
No hay dudas que el teletrabajo va a tener una
enorme influencia en el desarrollo suburbano.
Seguramente el factor más importante para
decidir la mudanza a las afueras de la city porteña es la posibilidad de acceder con
el mismo presupuesto a una vivienda con más comodidades, mayor metraje, jardín,
y acceso al verde más la práctica de los deportes que
proveen los espacios comunes.
"El dólar hace 12 meses valía $45 y hoy se encuentra
alrededor de $115, considerando un dólar MEP o dólar Bolsa, es decir, un
crecimiento de 255% en 12 meses. Este aumento del dólar es comparable con el
que motivó la oleada migratoria del 2002",
dice Edelstein Pernice.
"Esta devaluación implica que el
costo de construcción de una casa nueva, totalmente terminada y lista para
mudarse, haya experimentado una baja del 50% (u$s1560 por m2 más IVA en diciembre del 2016 a u$s766 por m2 más
IVA en abril de 2020). Este costo provisto por la empresa
Victoria Homes incluye absolutamente todo: aprobaciones municipales, nivelación
de terreno, riego y césped, espejos, alacenas, DVH, interiores de placards, y
hasta la conexión de los servicios", continúa.
En otras palabras, el costo de arranque para
construir una casa en un barrio cerrado hoy día cuesta la mitad que hace 4
años. El costo final va a depender
del tipo de cambio y la inflación de los costos de construcción durante el
periodo que dura la obra.
Cabe aclarar, además, que la mayoría de los
municipios receptores (Pilar, Tigre, General
Rodríguez, Escobar, Ituzaingó), entre otros, tienen actualmente mucha
más experiencia que en las migraciones anteriores y cuentan con una completa
oferta de servicios que incluye colegios; centros comerciales; cines;
restaurantes; edificios de oficinas e incluso universidades.
"Hoy realmente no es necesario viajar a
la gran ciudad para acceder a estas actividades y servicios, lo que facilita la
decisión", concluye el especialista.
Fuente: Ámbito
PorLeandro Ferreyra