Qué mirar en un departamento en venta
Las variables que determinan el precio de un inmueble;
además de las características y el estado de la unidad es importante analizar
el entorno y los servicios del barrio
El movimiento que comenzó a tomar el mercado inmobiliario,
apalancado por la reaparición de los créditos hipotecarios, hizo que el negocio
tomara impulso. En línea con ello, la demanda de inmuebles se activó y también
se puso más exigente. Los nuevos compradores o inquilinos están muy informados
y ya no se quedan en lo cómodo, bonito o barato que puede resultar una
propiedad, y se fijan en todos aquellos aspectos que hacen al precio que deben
pagar. Sucede que el "valor" de un inmueble está conformado por múltiples
y diversos factores. Estas variables no sólo se relacionan con la propiedad en
sí, su estructura y tipología, sino también con el entorno en que se emplaza y
los beneficios extra que pueda ofrecer.
La búsqueda de la casa ideal está llena
de expectativas; ansiedad, por encontrar todos los requisitos que busca su
futuro dueño; y dudas sobre la conveniencia de invertir en un u otro tipo de
inmueble. Por ello, conocer cómo se compone el valor de una propiedad es clave
para saber si la persona va a pagar el precio justo por la misma. El ideal de
todo futuro propietario es llegar a la vivienda, llave en mano e instalarse.
Por caso los aspectos más comunes que se observan son los detalles de
terminación, el equipamiento de las unidades, los pisos, el aire acondicionado,
la cocina y los interiores del placard, entre otros. Pero estas características
"estéticas" que redundan en la tazación de un inmueble, no son las
únicas que conforman el precio. Más allá de las necesidades de cada cliente, la
valorización de una propiedad se rige por algunos aspectos fundamentales.
Ubicación: al tasar un inmueble esta es la variable que
lo cambia todo. El precio del metro cuadrado, varía de barrio en barrio, movido
por la demanda de la zona, su desarrollo comercial, vías de acceso, medios de
transporte y hasta si se pone "de moda" una zona, tal como ocurrió
tiempo atrás con Palermo. "Siempre lo que más se busca es tener rápidas
vías de acceso y comunicación en función de la cotidianeidad de cada
cliente", explica Daniel Cohen Imach, titular de Step Developments y de
Cohen Imach Soluciones Inmobiliarias. "Existe una alta demanda de aquellos
inmuebles que tienen cerca la boca del subte, el metrobus o el tren",
agrega. Tanto es así que la desarrolladora se encuentra emprendiendo Step
Lafuente, a 200 metros del Ferrocarril Sarmiento, cuyo soterramiento finalmente
está en marcha.
Los ejecutivos calculan sin evaluar ninguna otra variable, que
dicha obra de infraestructura generará subas de entre un 25 y un 40 por ciento
en los precios de las propiedades cercanas. También aportan a la construcción
del precio, las zonas con espacios verdes y centros comerciales cercanos.
"Los medios de transporte son clave, pero también las vistas, y sobre todo
en un segmento ABC1", dice Ariel Wasserman, director de BW Group. "El
entorno comercial es importante, porque la necesidad de contar con comercios
que resuelvan las necesidades de todos los días es fundamental. Ir caminando al
supermercado, al colegio u otros servicios de uso cotidiano ayuda en la
logística de los clientes, y incide en la decisión de compra". Según
indica el sitio Properati, entre abril de 2016 y de 2017 se registró una suba
en torno al 14 por ciento en el valor del m2, siendo de US$ 2448 el precio
promedio para la venta. Así Puerto Madero aparece con el valor más alto, US$
6077 m2 y Villa Lugano el más barato con US$ 1192.
Superficie: en lo que refiere al área total de un
inmueble, es importante diferenciar entre superficie cubierta y descubierta
para determinar si hay algún espacio para explotar adicionalmente. A ello se
suma la antigüedad y la solidez de la edificación, sus terminaciones y los
materiales utilizados.
Estado del edificio: la calidad de la construcción
donde se emplaza una propiedad, ya sea un departamento o un ph es esencial para
determinar su valor, porque este punto determinará las condiciones generales en
las que se encuentra. "Los tipos de materiales y estándares de
construcción determinarán la vida y buena conservación del inmueble",
resalta Alejandro Mazzei, director de Mazzei Propiedades. "Lógicamente, y
por natural amortización del bien, las casas más antiguas pueden suponer un
valor inferior a las construcciones más actuales". En linea con esto,
Alejandra Covello, directora de la inmobiliaria homónima agrega que hoy la
demanda ABC1 paga hasta el doble de lo que cuesta un piso en un edificio de
categoría sin servicios por una unidad en una torre top con amenities. "De
acuerdo al nivel de terminaciones, muchas veces el cliente infiere cuál es la
calidad de la construcción. Y aunque a veces no es así, muy por lo general es
un buen parámetro", agrega Cohen Imach.
Luego vendrá un aspecto tal como el diseño del mismo, que si
bien puede parecer que sólo se trata de un detalle estético, elevan sin dudas
el precio, ya que también habla de la antigüedad de una edificación. Otros
detalles que suman es el estado de los espacios comunes más tradicionales, como
el hall de acceso, palieres, terrazas, el ingreso a las cocheras y hasta el
tipo de calefacción que ofrece.
Por otro lado, los servicios adicionales van ganando cada
vez más peso. "El público busca los amenities para solucionar situaciones
de su vida diaria y que les brinden un mayor confort y bienestar a ellos y a su
familia", dice Hernán Siwacki, socio gerente de Capital Brokers
Propiedades. Hoy tienen un impacto importante en la concreción de una operación
amenities como jardines, juegos para chicos, SUM, parrillas, piscina y gym.
Además la gente está empezando a entender que los servicios no significan
necesariamente expensas altas. El equilibrio entre amenities y unidades es
fundamental para crear un proyecto balanceado cuyas expensas muchas veces son
menores a un edificio de 50 años sin ningún servicio
Característica de la unidad: desde algo tan básico como
la cantidad de ambientes, su distribución, luminosidad y vistas; hasta espacios
de esparcimiento, conectividad, y equipamiento de alta tecnología, todo suma
para conquistar al futuro comprador y porque no para llevar el precio del
inmueble hacia arriba.
"Hoy los balcones amplios o terrazas privadas son muy
buscados, si tienen vistas mejor aún. Espacios para playroom o zona de trabajo
dentro de la misma casa suman valor", resalta Siwacki. "En el caso de
los departamentos dos ambientes, es muy valorado que tengan baño y toilette, ya
que permite una independencia de la suite y una comodidad para las
visitas", agrega. Otros aspectos valorables son los balcones aunque sea
pequeños porque dan la sensación de expansión. El lavadero también es un plus
muy valorado. "Pasa lo mismo en cuanto al vestidor, los pisos, la
calefacción individual y el aire acondicionado ya instalado, que conforman esos
detalles que revalorizan cualquier unidad", explica Ariel Wasserman,
director de BW Group.
Por su parte, desde Grupo Monarca, Alejandro Sbrancia,
gerente comercial de la desarrolladora, indica que según las encuestas de
producto realizadas por ellos, la percepción de valor se muestra principalmente
en las terminaciones y equipamiento de las cocinas, la suite principal y los
espacios semi cubiertos. "Entre los detalles más valorados encontramos las
parrillas, es algo que quien vive en un departamento valora mucho",
subraya.
Seguridad: desde hace unos años, la seguridad que puede
ofrecer una vivienda se convirtió en un extra sobre el valor de la misma. Hoy
en día la propiedad se revaloriza desde aspectos directos e indirectos. No sólo
se trata con contar con personal de seguridad, sino también de si la zona en la
que se emplaza la propiedad es transitada, iluminada y con vigilancia en las calles.
Estilo de vida: hoy en día los inmuebles dejaron de ser
meros "ladrillos" para ofrecer todo un estilo de vida en sí. En
materia de tendencias los elementos de sustentabilidad y eficiencia energética
contribuyen a una nueva forma de vivir, cada vez más requerida. Tal es el caso
de los millennials, una generación que comienza a incorporarse al mercado
inmobiliario y pide este tipo de giro de timón. "Con un estilo de vida
diferente al de sus padres, modos y hábitos que cuestionan el statu quo, esta
generación está rompiendo paradigmas y cambiando nuestras nociones sobre la
industria. Ellos son los que creen que el living de una casa puede estar
también fuera de ella, al aire libre y como punto de encuentro de la vida
familiar y social", reflexiona Gonzalo Noguer, director de Nuevo
Urbanismo, desarrolladora y placemaker de Distrito Tigre Sur.
Variadas y diversas son los particularidades que determinan
el valor de una propiedad. Por eso no sólo basa con comparar precios entre
inmuebles cercanos, por cada uno de ellos tiene características propias.
A la vez, es fundamental que los desarrollos hoy se ajusten
a las necesidades de los clientes, logrando diferenciación, integración al
medio y calidad de vida.