El valle fértil del real estate

La zona del conurbano que era campo hasta hace poco y hoy bate récords de crecimiento

Son las 11 de la mañana de un miércoles de mayo de 2023 y la entrada a General Rodriguez está colapsada de autos. Hay fila en la estación de servicio, en el banco y en la verdulería. Casi no hay espacios libres para estacionar y el movimiento de personas en la zona del centro es constante.

“Vinieron muchas personas buscando tranquilidad. El pueblo está lleno y cada vez se ve más movimiento. Las calles quedaron chicas”, dice Oscar Monsalvo, de 66 años, que trabaja vendiendo copos de azúcar y pochoclos en las plazas de General Rodríguez hace más de 20 años.

Lucía Parisi, de 37 años, es una de esas personas nuevas en General Rodríguez. A fines de 2021, junto a su marido y a su hijo, se mudó de Ramos Mejía a un barrio cerrado de la zona. “Con todo el encierro que implicó la pandemia nos dimos cuenta de que necesitábamos más espacio verde. Además, la inseguridad en Ramos era cada vez mayor y tomamos la decisión de mudarnos acá”, dice.

El primer paso fue inscribir a su hijo en un colegio de la zona y durante un tiempo lo llevaron y trajeron todos los días de Ramos a General Rodriguez. Luego, compraron un lote en el barrio y ahora, mientras construyen su casa en ese terreno, alquilan otra propiedad en el country. “Estamos chochos. Acá los chicos se pueden mover solos y tenemos todo cerca. No voy para nada a Capital. Te acostumbrás a otra cosa viviendo acá”, asegura. Según Lucía, el barrio está en pleno auge y “se nota muchísimo el crecimiento”.

La familia de Manuel Lastra, de 52 años, también cambió la ciudad por el verde. Antes de la pandemia, Manuel, su mujer y sus cuatro hijos, vivían en Palermo y se iban a pasar los fines de semana a su casa en Capilla del Señor, en Exaltación de la Cruz, pero después de atravesar las distintas cuarentenas en el campo, decidieron instalarse definitivamente en este lugar.

“En el centro vivís a mil porque es un acelere todo el día. Acá en cambio bajás mucho la velocidad. Ahora disfrutamos de una vida más tranquila y en contacto con la naturaleza. Está explotando por todos lados. En los bares del pueblo ahora hay que reservar para ir a comer, algo que antes era impensado”, dice.

¿Qué tienen en común General Rodríguez y Exaltación de la Cruz? ¿Por qué en estos lugares los locales sienten que se vive un “boom” de gente? Ambos partidos son una muestra del crecimiento del tercer cordón del conurbano bonaerense, un fenómeno que, según los especialistas, tiene dos caras. Por un lado, la búsqueda de un estilo de vida más tranquilo y en contacto con la naturaleza. Por otro, el impacto de la crisis económica, que obligó a muchas personas a buscar lugares más accesibles para vivir.

Las cifras del último censo cuantifican lo que los vecinos vienen percibiendo desde hace tiempo: el crecimiento poblacional promedio de los 40 partidos bonaerenses que componen el Área Metropolitana de Buenos Aires (AMBA) entre 2010 y 2022 fue del 17%. Sin embargo, los 16 partidos pertenecientes al tercer cordón del conurbano —integrado por San Vicente, General Rodriguez, Cañuelas, Pilar, Exaltación de la Cruz, Presidente Perón, Brandsen, Marcos Paz, Escobar, La Plata, General Las Heras, Campana, Zárate, Berisso, Ensenada y Luján— crecieron un 27%, con lugares que llamaron especialmente la atención. San Vicente, por ejemplo, creció un 66,4% y se posicionó como la localidad que más creció en todo el país. General Rodríguez, con un crecimiento del 64,3%, fue la tercera en el ranking nacional, mientras que Exaltación de la Cruz, Cañuelas y Pilar presentaron crecimientos por encima del 30%.

El crecimiento del tercer cordón también se comprobó en el número de nuevas viviendas: en estas localidades, el aumento fue del 40%, mientras que esa cifra fue del 30 % en los 40 partidos bonaerenses que componen el AMBA y del 24% en el primer y el segundo cordón. Sin embargo, sigue siendo el cordón con la menor densidad poblacional de toda el AMBA. Exaltación de la Cruz, por ejemplo, tiene 62 habitantes por kilómetro cuadrado, mientras que el promedio del segundo cordón es de 3013 habitantes por kilómetro cuadrado. Ese espacio es una de las causas del exilio.

La pregunta que surge entonces es: ¿cómo se gestó la gran expansión del tercer cordón?

Diego Rusansky, director de Estadísticas de la Provincia de Buenos Aires, dice que mientras el primer cordón del conurbano tuvo un crecimiento bajo y el segundo cordón un crecimiento más moderado, el tercero mostró un crecimiento “impresionante”. De acuerdo al funcionario, estos partidos tienen en común la disponibilidad de espacio para construir, inmuebles más baratos, oferta laboral asociada a la industria o al turismo y la cercanía al primer y segundo cordón y la ciudad de Buenos Aires.

“Estos partidos cuentan con mayor espacio disponible para construir y, por lo tanto, menor densidad de población. Hay un fenómeno asociado a la búsqueda de un modelo de vida distinto que se potenció con la pandemia y genera que muchas familias migren desde el AMBA hacia esas zonas”, explica Rusansky.

Rafael Rofman, especialista en demografía social, señala que el rápido crecimiento en esos partidos tiene que ver con que son las zonas donde se ha extendido la urbanización del Gran Buenos Aires. “Se trata de los tres partidos que limitan con el área tradicionalmente definida como el AMBA. San Vicente está pegado a Ezeiza, General Rodriguez a Moreno y Exaltación de la Cruz a Luján y a Pilar. Al incorporarse zonas anteriormente rurales al tejido urbano, se da un crecimiento relativo muy alto, porque se ocupan áreas que antes estaban despobladas”, sostiene.

Hace 20 años, Julián Bidegain dejó La Plata para instalarse en General Rodríguez. Desde entonces, ha visto el crecimiento del partido en primera fila. “Cuando nos mudamos al barrio Parque Orense, una zona abierta de casas quinta, teníamos dos vecinos. Hoy tenemos ocho. Las casas que antes se veían vacías, hoy están ocupadas. Hay muchas casas y loteos nuevos también. La gente viene de Capital Federal, pero también de zona oeste”, dijo Bidegain, que trabaja en una de las grandes fábricas de la zona y tiene tres hijos.

Arturo Fitz Herbert, investigador de la Universidad Austral, estudió la demografía de General Rodriguez para un trabajo académico próximo a publicarse. De acuerdo a Fitz Herbert, en General Rodriguez se dieron dos fenómenos simultáneos: “Por un lado, muchas familias de clase media que tenían quintas de fin de semana, tuvieron que achicarse debido a la crisis económica y eligieron mudarse a esas quintas por el entorno verde y el menor costo de vida que tienen lugares como Rodriguez. Y el otro fenómeno, más propio de las clases bajas, tiene que ver con una expansión general del conurbano. Crecieron los asentamientos y las villas”, dice.

Por su parte, Ricardo Nissi, representante de la Cámara empresaria de General Rodriguez explica que en los últimos años se ha radicado mucha gente nueva y eso ha hecho crecer mucho al partido. “Hoy Rodriguez tiene registradas 250 empresas, 16 solo de este año, dos parques industriales, uno inaugurado hace tres años, y tres barrios cerrados en construcción. El crecimiento se nota en el tráfico, en los nuevos colegios que abren permanentemente y el aumento de los comercios. Antes para salir a cenar tenías que ir a Luján, hoy hay restaurantes del nivel de Puerto Madero”, asegura.

Desde la intendencia de Rodriguez aseguran que desde diciembre de 2019 inauguraron tres jardines de infantes, dos escuelas primarias y dos secundarias de gestión estatal y un colegio primario y secundario de gestión privada.

El caso de Santiago -que pidió reservar su apellido- se suma a la tendencia. Su familia se mudó de Belgrano a un barrio cerrado en Exaltación de la Cruz. “Pasamos de venir los fines de semana a instalarnos definitivamente. Durante la pandemia me di cuenta de que me quería quedar. Estoy sumamente contento. La vida es mucho más tranquila, estoy más en contacto con la naturaleza y no tengo tiempos muertos de viaje. Vamos ocasionalmente a la ciudad de Buenos Aires, pero puedo hacer gran parte de mi trabajo de forma digital y acá tenemos centros médicos, paseos, de todo”, dice.

“Hay un desplazamiento en busca de tierras con buenos precios que con la pandemia explotó”, señala Alejandro Schneider, desarrollador de Lotes para Todos, una empresa que desarrolla barrios abiertos en General Rodríguez, Garín, Escobar y Moreno. “Pensábamos que no íbamos a vender nada, pero la gente salió en manada a buscar espacios verdes. La gente compraba lotes por teléfono. Fue impresionante”, agrega.

Para Mercedes Di Virgilio, doctora en Ciencias Sociales por la Universidad de Buenos Aires e investigadora del Instituto de Investigaciones Gino Germani, lo “inédito” del fenómeno actual es la competencia entre sectores de ingresos altos y sectores populares por el acceso a la tierra en estos partidos. “Los crecimientos se deben a fenómenos diferentes que convergen a nivel territorial”, explica.

Por un lado, dice, los municipios del tercer cordón son los protagonistas del boom inmobiliario de los barrios cerrados, que se agudizó durante la pandemia. Los desarrolladores eligen estos municipios porque hay tierra disponible y relativamente barata. Y al mismo tiempo, en algunos de estos municipios creció la cantidad de barrios populares y su población residente. “Por ejemplo, en 2018 San Vicente registraba 19 barrios populares que concentraban 4700 familias, hoy el número de barrios populares asciende a 24 y allí viven unas 5800 familias”, dice.

San Vicente es el caso más emblemático de este fenómeno. En 2010, la cantidad de habitantes de San Vicente no llegaba a 60.000. Hoy ese número escaló hasta casi 99.000 vecinos.

Marcela López de Lualdi tiene 66 años y durante mucho tiempo soñó con dejar su domicilio en Banfield para mudarse a un barrio privado, pero los distintos vaivenes económicos del país le impidieron concretar esa meta. Sin embargo, hoy ese anhelo está próximo a concretarse. “Hace un año y medio, ya en nuestros sesentas, con mi marido pudimos comprar un lote en el country San Eliseo, en San Vicente, y estamos construyendo nuestra casa que va a estar lista en septiembre. Desde entonces vimos al corredor Canning crecer de una manera tremenda. Estamos felices de la decisión que tomamos”, dice.

Según Damián Garbarini, director de DG Negocios Inmobiliarios, a la zona de San Vicente y alrededores se la está llamando “Canning Valley, el valle fértil del real estate” porque aumentó más del 700% su población en los últimos 25 años. “Este año se lanzaron más de 15 nuevos y diversos proyectos en toda la región: barrios privados, cerrados, clubes de campo, chacras, condominios, quintas”, señala.

Por su parte, Esteban Edelstein Pernice, director de Castex Propiedades, asegura que tanto San Vicente como General Rodríguez están en plena expansión. “Se va generando un círculo virtuoso porque llega gente y eso impulsa nuevos colegios, nuevos centros médicos y eso atrae a más gente”.

De acuerdo a Edelstein Pernice los motivos que están atrayendo a tantas familias son la accesibilidad de las ciudades, el espacio para crecer y las políticas públicas municipales: “Están creciendo mucho los barrios privados, pero son apenas una parte del fenómeno. La búsqueda por mayor espacio y mejor calidad de vida es una búsqueda de todos los grupos socioeconómicos”.


Con la colaboración de Melanie Prokopiec


Fuente: La Nación / Por: Josefina Gil Moreira